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小早川 真行 氏
日本住宅性能検査協会顧問弁護士

第2回 敷引特約に関する最高裁判決について
第1回 更新料に関する高裁判決について
 

■■ 敷引特約に関する最高裁判決について

1.敷引特約について最高裁判決が出た
平成23年3月24日、建物賃貸借契約の敷引特約条項を有効とする最高裁判決が出ました。そもそも敷引特約とは、建物賃貸借契約が終了し建物を明け渡すと敷金(保証金も同様。以下同じ)が返還されるところ、そこから無理由で一定金額(例えば「賃料2ヶ月分」)を差し引く、という特約です。本来なら敷金とは建物明け渡しまでの「担保」であり、充当する「理由」がなければ差し引けず、全額を返還すべきもの。差し引くことができる理由としては滞納賃料と(通常損耗や経年劣化に対するものではない)原状回復費くらいですが、無理由で差し引けるとすれば賃貸人にとって便利なため(?)、この敷引特約が建物賃貸借契約に定められていることは決して珍しくなく、そのため紛争が頻発しているわけです。

2.今回の最高裁判決は敷引特約を無効とした!?
いやちょっと待て、どの記事を見ても敷引特約を有効としたとなっているぞ、お前もさっきそう言ったじゃないか、無効としたとはどういうことだ。

まあ、まずは最高裁判決の以下の記述を読んでみてください。

「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法10条により無効となると解するのが相当である。」

どうです、はっきり「敷引特約は…無効となる」と書いてあるではありませんか。この記述は最高裁判決の理由の最も重要な点であり、有効無効の判断の要件(要素)を定立している箇所なのです。つまり、個別の事例の敷引特約は、「ある場合」にはこの「特段の事情」がなければ無効、ということです。

そもそも敷引特約は建物賃貸借契約の条項であり、両当事者が承知の上で契約を締結した以上、本来なら有効。しかし、それが無効になる場合がある、というのが今回の最高裁判決です。日本の判決は「事例判断」であり、「その事例」に対する判断をしたもの。従って、結論自体は相対的に重要性が低く、むしろ判例理論のほうが相対的に重要性が高いのです。今回の事例は、たまたまこの要件(要素)に当てはまらなかった、というに過ぎません。別の事例では当てはまることもあるでしょう。今回の件を敢えて「わかりやす過ぎる」言い方をすれば、「実質的に見て高過ぎなければ有効、高過ぎれば無効」ということです。こうして見れば、今回の最高裁判決は敷引特約を無効とした、と言ってもあながち間違いではないのではないでしょうか(まあ、最高裁判決というものはこの「特段の事情」という言い回しをよく使い、事例判断としては「特段の事情があった」とすることもよくあるのですが)。

かの「過払金」で感覚が麻痺している方がいるかもしれませんが、契約自由の原則が厳然として存在する以上、両当事者合意した内容が「必ず無効となる」ということは、ないのが通常なのです。すると「過払金」はなぜそうではないのか。誤解を恐れずわかりやすく言えば、「過払金」の最高裁判決も要件(要素)を定立して当てはめた事例判断に過ぎませんでしたが、どの消費者金融の契約も寸分たがわず同じ事情・同じ条項だったため、結果的にどの契約でも同じ結論になった、ということなのです。一方、建物賃貸借契約はそういうものではありません。契約の事情や条項は事案ごとに大きく異なります。当然、結論も異なってくるでしょう。

3.通常損耗の原状回復費は賃借人が負担する
おいちょっと待て、通常損耗の原状回復費は賃貸人負担ではないのか。
落ち着いてください。通常損耗(経年劣化含む。以下同じ)の原状回復費を賃借人が負担するのは当たり前のことであり、誰も否定しません。
では、通常損耗の原状回復費はいつどのように支払うのでしょう。それは勿論、賃料として支払うのです。賃料には通常損耗の原状回復費が含まれると解されます。ただしそれは「一般にはそうだ」ということであり、そうしなければならないと法的に義務づけられているわけではありません。逆に言えば、「賃料に通常損耗の原状回復費は含まない。通常損耗の原状回復費は別途支払う」という契約をしてはいけないという法律はありません。
そこで、最高裁判決の事例の賃貸借契約を、賃借人が支払う金額は変わらない前提で賃料体系を組み替えた仮想契約を考えてみましょう。なお、最高裁判決の事例の敷引金の中身は通常損耗の原状回復費に限られるわけではないようですが、ここでは単純化して通常損耗の原状回復費に限られるとします。

 

賃料(契約年数 / 月額)

敷引額(経過年数 / 年額)

本件契約

96,000 円

1 年未満

180,000 円

2 年未満

210,000 円

3 年未満

240,000 円

4 年未満

270,000 円

5 年未満

300,000 円

5 年以上

340,000 円

仮想契約

1 年目

111,000 円

0 円

2 年目〜 5 年目

98,500 円

6 年目

99,333 円

7 年目〜

96,000 円


仮想契約のような奇妙な賃料体系の賃貸借契約は現実には存在しないでしょうが、だからといって違法な契約でしょうか。逆にそもそも通常損耗の原状回復費を賃料に含まないことのほうが一般的ではないのであり、最高裁判決は「上記補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは、通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から、あながち不合理なものとはいえず」としています。仮想契約の賃料体系でも不合理とは言えないでしょう。

本件契約は経済的意味として実質的には仮想契約と同じ。この仮想契約の賃料が近傍同種の物件と同等であれば、本件契約は特に割高な契約ではなく、賃借人が不当な出費(通常損耗の原状回復費のぼったくりや二重払い)ではない、ということになります。

契約書にどう書いてあるかも大切ですが、実質的に見て賃料に通常損耗の原状回復費が含まれていないのであれば、別途それを支払わせても不当ではない(信義則に反しない)ことになります。従って消費者契約法10条にも抵触しません。通常損耗の原状回復費を後払いしただけ。単純化して言えば、これが最高裁判決の判断です。

4.有効と無効の境界は
問題は、どういう場合に無効となるのか、です。

1.通常損耗の原状回復費が敷引金に含まれないと契約書から読みとれる
例えば、賃料に通常損耗の原状回復費を含むと書いてあったり、通常損耗の原状回復費を支払う旨の特約が別途存在したりすると、「ではこの敷引金の用途は何だ?」ということになります。ただ、通常損耗の原状回復費の支払特約は敷引金とほぼ同趣旨でしょうから、これが両方存在することは稀ではないでしょうか。

なお、通常損耗の原状回復費の支払特約について、最高裁平成17年12月16日判決は、通常損耗の原状回復費は賃料に含まれているのが一般である以上、別途支払わせる特約が有効になるには「通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されている」等により明白である必要があるとし、当該判決の事例はそうではなかったとして、破棄差戻しとしています。

つまり、「通常損耗の原状回復費を賃料とは別に支払う義務がある」ことを明確に合意していればそれは有効、という考え方です。その考え方の当否はともかく(そのような特約自体を無効とした裁判例もあります)、敷引金の最高裁判決は、そういう明確な合意はなかった事例となりますので、一般的な解釈どおり「通常損耗の原状回復費は賃料に含まれている以上、敷引金には含まれないはずである」というのが賃借人としての出発点となります。ただ、それが一義的に明白に読みとれる契約というのはなかなか存在しないでしょう。

そのような形式的判断ができない場合は、最高裁判決の要件(要素)に照らして実質的に判断することになります。賃借人としては「当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額」「賃料の額」「礼金等他の一時金の授受の有無及びその額」等に照らして敷引額が高過ぎると主張立証し、賃貸人としては「当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額である」等の特段の事情を挙げて反論する、という構図になります(なお、通常損耗の原状回復費以外にも敷引金の趣旨は考えられますが、今回の最高裁判決ではあまり触れられていません。判例の蓄積が待たれるところではあります)。

2.敷引金が通常損耗の原状回復費に比して高い
当該建物の通常損耗の原状回復費は何円なのか。これを賃借人側で調査し査定を出します。敷引金がそれよりずっと高ければ、敷引金の正当性が揺らぎます。通常損耗といえど、部屋の使い方によってその程度は変わるでしょう(例えば、賃貸借契約締結後明渡しを受けた賃借人が何らかの都合で入居せず、そのまま数ヶ月経過して賃貸借契約を終了させた場合、全く立ち入っていない部屋の通常損耗の原状回復費は限りなくゼロに近くなるはずです)。なお、最高裁の事例では契約期間に応じて敷引金を変動させているので直接には論じられていませんが、敷引金が一定額であれば、契約期間や住んでいた期間(実際に借りていた期間)が短いと自ずと敷引額は割高になります。この点も検討課題ですが、地裁判例を見る限りあまり影響は大きくないかもしれません。判例の蓄積が待たれます。

3.敷引金が賃料額に比して高い
敷引金が賃料の何ヶ月分か。最高裁判決は「本件敷引金の額は、上記経過年数に応じて上記金額の2倍弱ないし3.5倍強にとどまっている」ことも一つの理由として敷引金は有効と判断しています。そのため、とりあえずこれを超えているかどうかを考えることになります。これは数字で表れるのでわかりやすいため、基準となることが予想されますが、これも一つの要件(要素)であることに注意が必要です。参考までに近時の地裁判例をいくつか見てみると、以下のとおりとなっています。賃借期間よりも賃料比の影響力が大きいようで、今回の最高裁判決と矛盾するものではないでしょう。つまり、ここで無効の事例は最高裁でも無効となる可能性は十分にあるということです。なお、これらの裁判例においては、今回の最高裁判決より敷引金の趣旨を通常損耗の原状回復費にとらわれず詳細に分析検討しています。

 

賃借期間

月額賃料

敷引金 / 敷金

結論

京都地裁

平成 18 年 11 月 08 日

33 ヶ月

70,000 円

300,000 円

/350,000 円

無効

京都地裁

平成 19 年 04 月 20 日

32 ヶ月

73,000 円

300,000 円

/350,000 円

無効

京都地裁

平成 21 年 07 月 23 日

26 ヶ月

58,000 円

300,000 円

/350,000 円

無効

横浜地裁

平成 21 年 09 月 03 日

6 ヶ月

99,000 円

99,000 円

/198,000 円

有効


4.礼金など別途金員を支払っている
礼金の有効性もおおいに疑義があるところですが、礼金を有効と判断するにはそれが実質的に意味のある金員ということになり、その意味に通常損耗の原状回復費も含まれるということになるでしょう。すると、敷引金には含まれないはず、ということになります。つまり、礼金等を支払っていれば敷引金は認められにくくなります。なお、最高裁判決の事例では礼金等は支払っていません。

5.賃借人としてはどうする
今後、更新料に関する最高裁判決が出ますが、それにおいても、今回の最高裁判決と同様の要件定立がなされることと予想されます。

結局のところ賃借人としては、敷引金(更新料も同様と予想されますが)は必ず有効とか必ず無効というものではなく実質的に判断されるものである以上、賃貸借契約締結時に敷引金の趣旨・用途は何かを具体的に明記させることが根本的対策ではありますが、既に締結している契約については、上記の要件(要素)に照らして査定・計算をして、「勝ち目」があるかどうかによって対応を決めるほかありません。

もちろん、勝ち目があるのに賃貸人が敷引金の返還に応じない場合は、訴訟提起ということになります。それが法治国家の仕組みですから。そのようにして裁判例が積み重ねられることにより、有効無効の境界が数値として明確になり、後に続く人々は賃借人にせよ賃貸人にせよ無用の訴訟をせずに済むようになるのです。

以上
(本文の内容は平成23年4月25日現在のものです)

■■ 更新料に関する高裁判決について

1.分かれた大阪高裁判決
建物賃貸借契約の更新料条項につき、それを無効とする判決が京都地裁で立て続けに出て、平成21年8月27日の大阪高裁判決においても更新料条項が無効とされました。しかし、約 2ヶ月後に同じ大阪高裁で出た10月29日判決では更新料条項が有効とされました。そのため、更新料について高裁で判断が分かれたと話題になっています。ただ、そもそも日本の裁判は具体的な事案に対する事例判決なので、判断が分かれること自体は必ずしも矛盾ではありません。

では、最高裁判決が出れば──上記高裁判決は2つとも上告されているので最高裁判決が出るわけですが──「更新料条項は必ず有効である」か「更新料条項は必ず無効である」かのいずれかに見解が統一されるのでしょうか。

2.判決の背後に潜む価値判断
日本の裁判が事例判決である以上、個別具体的な事情が結論に大きく影響しているのは当然のこと。では、結論が分かれた 2つの大阪高裁判決の具体的事案はどういうものだったのでしょうか。

項目 8/27判決 10/29判決
賃料 月45,000円(共益費・水道代含む) 月52,000円
契約期間 約1年間、更新後も1年間 2年間、更新後も2年間
更新料 100,000円 賃料の2か月分
礼金 60,000円 200,000円
8/27判決の事案では、共益費と水道代を除いた実質的な賃料額は4万円未満でしょう。すると更新料は賃料の2ヶ月半〜 3ヶ月分となります。しかも1年更新。仮に賃料3ヶ月分とすると、2年ごとに6ヶ月分支払う計算です。これは一般の感覚からして「高い」のではないでしょうか。すると、「これはなんとかして無効にしたい」という価値判断が働きます(更新料が礼金より高いのも、契約を締結し直すほうが安いという奇妙な設定となります)

一方の10/29判決は、2年更新で更新料は2ヶ月分です。これは一般の感覚からして「普通」なのではないでしょうか。すると、「これは有効でもやむを得ない」という価値判断が働きます。 それぞれの判決の理論構成はともかく、賃貸人でも賃借人でもない方がこれらの事情を見て、それぞれに対して同じ結論を下すでしょうか。裁判官も価値判断と無縁ではありません。むしろ、理論はともかく価値判断により「先に結論ありき」とも言えるのです。もちろん、 8/27判決も10/29判決も様々な理論構成で説明していますし、その理論構成こそが裁判の意義であるわけですが、その結論が、一般の方の価値判断と異なるようなものにはならない、ということです。

3.原則論を乗り越えて
この種の議論の出発点は「契約自由の原則」です。契約締結時に契約書に明記してあり、十分説明もして、賃借人となろうとする者がその意味を理解していたのなら、その者はそういう条件を承知で契約を締結したのであり、そこには詐欺も錯誤も無く、契約は原則として有効となります。

それをあえて無効にするのが、民法90条(公序良俗違反)であり消費者契約法10条であるわけですが、このような一般条項で原則論を覆すのは、そう簡単なことではないのです。
8/27判決は、民法90条ではなく消費者契約法10条に基づき更新料条項を無効としました。従って、消費者契約法施行(平成 13年4月1日)より前の部分は有効としています。つまり、8/27の事情でも公序良俗には反しないとしているのです。

問題の消費者契約法10条は、「民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」というものです。前段と後段のそれぞれが問題となりますが、後段の「民法第1条第2項」とは信義誠実の原則(信義則)を定めるものであり、要するに一般条項です。

結局のところ、極めて単純化して言えば、(更新料は民法に定めが無いので前段は満たすとしても)信義則に反しないなら有効、反するなら無効、ということです。


4.最高裁判決はどうなる?
来たる最高裁判決は、「更新料条項は必ず有効である」とか「更新料条項は必ず無効である」とかいった単純明快な判決理由とはならないでしょう。つまり、更新料条項が有効となるべき要件が定立され、その要件に当てはまらない更新料条項が無効となる、ということが予想されます。要件とは、例えば、賃料(や礼金)と比べてどの程度か、金額が賃料と連動しているか、といったことです。

実際、更新料を有効とした10/29判決でも「更新料の支払義務及びその金額についてあらかじめ賃貸借契約書及び重要事項説明書に明記さえすれば、どのような金額の更新料であっても取得することが許されるものと解すべきではない」としているのです。


5.賃貸人はどうすべきか
誰でも思うことでしょうが(また、それが法律の要請でもあるのですが)、敷金と賃料だけの料金体系(更新料は仮に設定したとしても事務作業の実費としての少額のみ)であれば、単純明快でわかりやすいのです。 8/27判決も、「競争条件は、できるだけ明確、透明に、また誤認混同が生じないように考えられるべきである」としています。

それで賃貸人にどういう不都合があるというのでしょう。自分だけがそうしたら、支払総額は変わらない(さらには、支払総額はむしろ高い)が月額賃料は安い他の物件に客を取られるということが本当に起きるのでしょうか。それこそ十分に説明すべきことではないでしょうか。「他の物件」で十分に説明していなければ当該「他の物件」で更新料が無効とされるだけですし、十分に説明しても客はそちらに行くのだというのであれば、客を朝三暮四の猿と同等に見るものでしょう。


6.実際問題、賃借人に何ができるのか?
実務の現場から重要なのは、仮に更新料条項が無効として、では賃借人には何ができるのか、ということです。将来の更新料の支払いを拒否するのか、過去に支払った更新料を返還させるのか。

将来の更新時に更新料を支払わないということであれば、その時点で賃貸人から更新拒絶(や債務不履行解除)をされて訴訟となるか、又は賃貸人が更新料を無くす替わりに賃料を値上げし、それに対抗して賃借人が借賃減額請求を行い、合意に達せず結局訴訟となるか、いずれかでしょう。「更新料は無効なのだから、単に更新料を無くすだけで、賃料は据置きで更新せよ」と求めたら素直にそのとおりにしてくれる、そんな賃貸人がいるとは思えません。

問題は、過去に支払った更新料を返還させることです。実のところ、法的理屈とは別に、人に金を出させるというのは容易なことではありません。ここで、過払金の話を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょうが、賃貸人に対する更新料返還請求を消費者金融会社に対する過払金返還請求と単純に同視することはできません。もちろん、最高裁判決が出ていないというのが大きな理由ですが、それ以外にも両者には重要な相違があります。

過払金は、利息が利息制限法の制限を超えていたのでその部分は無効というだけの単純な理屈で、消費者金融会社ごとにその事情が異なるということはありません。そして、会社としての社会的責任や、金融庁の監督や、貸金業の登録抹消の危険や、自社に対する債務者が膨大な数なので負ける確率の高い裁判を一つ一つ行なっては事務作業量が膨大になるという、裁判にしたくない事情が消費者金融会社にあります。

しかし、賃貸人、特に個人の賃貸人にはそのような事情はありません。文句を言う賃借人は当面1人だし、経済合理性より感情的に納得できないから勝ち目の薄い裁判でも敢えて行うということも十分にあり得ます。消費者金融会社も大手から中小まで多数存在しますが、建物賃貸借の賃貸人は日本中にそれこそ星の数ほど存在します。そういう強硬な賃貸人は少ないと言えるでしょうか。素直に過去の更新料を返還してくれる賃貸人が多いと思いますか?

現在、過払金返還請求においては、確立した最高裁判例があって争いようもない状況でも、消費者金融会社が過払金返還をせず請求者は訴訟を提起せざるを得ないことが多々あるのです。ましてや…

実際、更新料を無効とした8/27判決でも「これまで、全国の建物の賃貸借契約の一部において、更新料名下に金銭の授受がされてきたことは否めない。ところが、それらの事実関係は様々であり必ずしもすべての更新料と呼ばれるものについて全く同一の議論をすることができない」としているのです。

結局のところ、少なくとも(最高裁判決が出ていない)現時点では、個別具体的に考えざるを得ないでしょう。

つまり、更新料条項が有効となるための要件が最高裁により定立され、それにあてはめて当該更新料条項が無効であると賃貸人に説得的に示すことができれば、「これは裁判で争っても勝ち目が無いから諦めて支払おう」と考える賃貸人が出てくるでしょうが、それまではなかなか大変、ということです。そして、最高裁判決が出た後でも、上記の事情から、あくまでも裁判で争うという賃貸人が少なからず出るものと予想されます。過払金の場合と違って要件へのあてはめということであれば、過払金の場合ほど明白に無効と言えるわけではない(と賃貸人は考える)でしょうから…
以上
(本文の内容は平成21年11月27日現在のものです) 

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