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建物所有を目的とする土地の賃貸借契約において、賃料を減額しない旨の特約があっても、賃借人から借地借家法第11条の規定に基づく賃料減額請求権の行使が認められた事例（最高裁平成16年６月29日判決、判例時報1868号52頁）
（事案の概要）
本件土地賃貸借契約は、「３年ごとに賃料の改定を行うものとし、改定後の賃料は従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ、公租公課の増減額を加除した額とするが、消費者物価指数が降下しても賃料を減額することはない」旨の特約が付されていた。
これまで、本件土地の賃料は、本件特約に従って３年ごとに改定されてきたが、賃借人は、「その後土地の価格が４分の１程度に下落したことなどに照らして現在の賃料額は高すぎる」と主張して、賃貸人に対して賃料の減額を請求し、減額後の賃料額の確認を求めて本件訴訟を提起した。
これに対し、原審の大阪高等裁判所は、「本件のような賃料の改定特約は、賃料の改定をめぐって当事者間に生じがちな紛争を事前に回避するために、改定の時期、賃料額の決定方法を定めておくものであり、本件特約は、消費者物価指数という客観的な数値であって賃料に影響を与えやすい要素を決定基準とするものであるから有効である。したがって、本件特約に基づかない賃借人らの賃料減額請求の意思表示の効力を認めることはできない」として賃借人の請求を棄却した。
そこで、賃借人は、原判決を不服として、最高裁に上告受理の申立てを行った。
（判決）
最高裁は、上告受理の申立てを受理し、『本件土地賃貸借契約においては、消費者物価指数が降下したとしても賃料を減額しない旨の特約が存する。しかし、しかし、借地借家法第11条１項の規定は、強行法規であって、本件特約によってその適用を排除することができないものである。したがって、賃貸借契約の当事者は、本件特約が存することにより借地借家法第11条１項の規定に基づく賃料減額請求権の行使を妨げられるものではないと解すべきである。』と判示した。
（短評）
本件は、賃料改定特約がある場合に、特約に基づく請求ではなく（本件では「減額することはないとの定め」があるためその余地はないが）、借地借家法第11条に基づく賃料減額請求ができるかがあらそわれた事案であるが、特約によっても減額請求を制限することはできないとのこれまでの最高裁判例を確認したものである。
本判決は、賃料の減額をしない特約が明らかに存する場合においても、賃借人からの賃料減額請求が認められた点において事例的な意義がある。
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