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―解約後の残存期間の賃料相当額を違約金と定める場合―
東京地判平８・８・22
〔質問〕
当社は、所有ビルの６階ワンフロア―を、学習塾を営む A 社に期間４年ということでお貸ししました。賃貸借契約書には「借主が期間満了前に解約する場合は、解約予告日の翌日より期間満了日までの賃料相当額を違約金として支払う」との条項を入れております。 A 社は賃料支払が困難となり契約から10ヶ月後に契約を解約しました。当社としては、右条項に基づき残り３年２ヶ月分の賃料相当額を違約金として請求したいと思いますが認められますか。
〔回答〕
最近、御質問のような違約金条項をよく見かけるようになりました。民法420条１項は当事者が債務不履行の場合の損害賠償を予定した場合には、裁判所はその額を増減することができないと定めております。しかし、その金額があまりにも高すぎる場合には、公序良俗違反として全部もしくは一部が無効となると解されてます。残存期間の３年２ヶ月分の賃料の合計金額が不当に高額といえるかどうかが問題となります。類似のケースにつき、東京地判平８・８・22は次の通り判示しました。
〔判決内容〕
「建物賃貸借契約において１年以上20年以内の期間を定め、期間途中での賃借人からの解約を禁止し、期間途中での解約又は解除があった場合には、違約金を支払う旨の約定自体は有効である。しかし、違約金の金額が高額になると、賃借人からの解約が事実上不可能になり、経済的に弱い立場にあることが多い賃借人に著しい不利益を与えるとともに、賃借人が早期に次の賃借人を確保した場合には事実上賃料の二重取りに近い結果になるから、諸般の事情を考慮した上で、公序良俗に反して無効と評価される部分もあるといえる。原告は、契約が期間内に解約又は解除された場合、次の賃借人を確保するには相当の期間を要すると主張しているが、被告会社が明け渡した本件建物について、次の賃借人を確保するまでに要した期間は、実際には数か月程度であり、１年以上の期間を要したことはない。以上の事実によると、解約に至った原因が被告会社側にあること、被告会社に有利な異例の契約内容になっている部分があることを考慮しても、約３年２ヶ月分の賃料及び共益費相当額の違約金が請求可能な約定は、賃借人である被告会社に著しく不利であり、賃借人の解約の自由を極端に制約することになるから、その効力を全面的に認めることはできず、平成６年３月５日から１年分の賃料及び共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効と解する。」
本件のような違約金の定めが家主の方で次の賃借人を確保するまでの損失補償という趣旨で設けられることに着目し、適切と思われる部分をこえる金額を無効としたわけです。
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