■ 鉄道高架施設を利用する契約について、借地借家法の適用を肯定した最高裁判所の判決である。
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鉄道高架施設の賃貸借
最高裁平成４年２月６日判決 （判例時報１４４３号５６頁）
事案の概要
１） Ｘは国鉄〔現ＪＲ〕高架下施設の一部〔本件店舗〕について、高架下ブロックにベニアを張った壁によって他の空間とは区切ったうえ、施設管理権限を有するＡから、その区切った区間を賃借し、店舗として使用していた。
２） Ｘが高齢になったために店に経営を任せられる人を探していたところ、Ｘの知人の娘であるＹが、飲食店を経営することとなり、Ｘは、Ｙとの間で、契約期間３年として経営委託契約という名目の契約を締結し、自ら使用してきた状態のままで、昭和５７年５月、Ｙに本件店舗を引き渡した。
３） 契約期間満了後、Ｘは解約を申し入れ、Ｙに明け渡しを求めた。解約申し入れにあたっては、Ｘは，本件の経営委託契約は建物の賃貸借ではないから借家法の適用はない、あるいは国鉄の公共的性格を考えれば借家法の適用はない、との立場をとったが、Ｙは、経営委託契約も賃貸借であるから借家法の適用があり、したがって正当事由がなければ、解約申し入れには効力がないと反論した。
４） 原審の高裁では、「ＸとＹとの間の経営委託契約は、その実態から見て、本件店舗及び備品等に関する賃貸借契約（転貸借契約）であると解するのが相当であり、店舗が土地に定着して屋根及び周壁を有し、独立排他的支配を行うことが可能であるのであるから、借家法にいう建物に該当する」「国鉄高架下施設物という特殊性は、国鉄の運転保安上の見地などからする建物明け渡し請求の場合にのみ認めれば足りることである」として、期間満了による契約の当然終了を否定し、解約申し入れについては正当事由がないから、本件契約は終了しない、と判断された。
５） 原審の判断を不服としたＸは、最高裁に上告をしたが、最高裁でも高裁の考え方が支持され、Ｘの主張は認められなかった。
裁判所の判断
原審は、
１） 本件施設物は、鉄道高架下施設でありが、土地に定着し、周壁を有し、鉄道高架を屋根としており、永続して営業の用に供することが可能なものだから、借家法にいう建物に当たる。
２） 本件店舗は、本件施設物の一部を区切ったものであるが、隣の部分とはブロックにベニアを張った壁によって客観的に区分されていて、独立的、排他的な支配が可能であるから、借家法にいう建物にあたる。
３） 本件店舗での営業に関するＸとＹとの本件契約は、経営委託契約ではなく、本件店舗及び店舗内備品の賃貸借契約であって、借家法の適用がある。
４） 本件契約は、期間満了後、期間の定めのない賃貸借として更新されている。
５） Ｘがした本件契約の解約申し入れに正当事由はない。
として、Ｘの本件請求を棄却しているが、原審の認定判断は、原判決挙示の証拠関係に照らし、正当として是認することができ、原判決に所論の違法はない。
以上
