新築オフィスビルの原状回復の程

東京高判平12.12.27判夕1095.176
澤野順彦（さわのゆきひこ）立教大学大学院法務研究科教授・弁護士

判旨

事案の概要

Xが所有する本件建物（オフィスビル）は平成5年3月竣工と同時にYに賃貸されたが、Yは平成10年10月15日Xに対し本件賃貸借の解約予告の通知をし、翌平成11年1月14日本件賃貸借は終了した。なお、鍵は平成10年12月12日ころYからXに返還されている。

YがXに対し、預託保証金から約定の償却、未払賃料等のほか、Yが自ら認める原状回復費用(約125万円)を控除した残金の返還を請求したところ、Xは償却費、未払賃料等及び原状回復費用の合計額は預託保証金の残額を大幅に上回るとして、Yに対し上記不足額及びXが原状回復に要した期間に対応する約定損害金の支払を請求した事案の控訴審判決である。

H5.3	本件建物竣工 X、Y間で本件建物賃貸借契約締結
H10.10.15	Y、Xに対し本件賃貸借契約の解約予告
H10.10.27ころ	X、Yに対し原状回復費用見積書交付(690万円)
H10.11.2ころ	Y、Xに対し原状回復費用見積書交付(約125万円)
H10.12.12ころ	X、Yから鍵の返還を受ける
H11.1.14	本件賃貸借終了
H11.1.15～2.4	Xにおいて原状回復工事施工
H11.4	Y、Xに対し、保証金差額返還請求の本訴提起 X、Yに対し、損害賠償等請求の反訴提起

裁判所の判断

本件賃貸借契約書によれば、本件原状回復条項は、｢本契約が終了する時は、賃借人は賃貸借期間終了までに、賃借人が賃貸人の同意を得て備え付けた造作、模様替え等を本契約締結時の原状に回復しなければならない｣、「原状回復のための費用の支払は、保証金償却とは別途の負担とする」というものであり、Yはオフィスビルである本件建物を新築の状態で借り受けたのであるから本件原状回復条項に基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、本件建物を賃貸当時の状態にまで原状回復して返還する義務がある。また、原状回復の費用は保証金償却とは別途の負担とするとの規定もなされていることから、通常の使用によって生じる損耗、汚損の回復は保証金償却費によって賄うべきである旨のYの主張も採用できない。

本件原状回復費用としては、Yが本件建物に設置した電気設備の除去費用、空調設備のオーバーホール工事費用、壁面のクロス及び床面のタイルカーペットの全面的張替え、天応の穴埋めと塗替え等の費用についてYが負担すべきである。

コメント

本判決は、判旨にあるとおり新築オフィスビルの賃貸借における原状回復義務は賃貸借契約締結時の原状に回復する必要があるとしているが、それは本件原状回復条項及び造作等に関する特約に照らして、造作その他の撤去にとどまらず、特約がなされている限りクロスの張替え、床板･照明器具などの取替え、天応の塗替えならびに通常の使用に伴い生じた損耗についても原状回復義務を負うとしており、このような特約はオフィスビルの賃貸借においては経済的合理性があると判示する。

本件事案についてみれば、本件賃借人は出版会社であって印刷機器を設置するなどして印刷工場としても使用されていたことが窺われる。本判決の事実認定によれば、賃借人が本件建物を退去した時の状況は、次のとおりであった。すなわち、「全ての階の壁面のクロスには、機械の熱で焼けたことなどによる濃淡や黄ばみのほか、黒い染みとなっている所が多く、全体的に汚れていて、これを洗浄で落とすことは困難であり、部分的な張替えでは対処できない状態にあり、特に電算機室として使用されていた4階部分ついてはY側で使用中に部分的に張替えを行ったため、色調がばらばらになっており、全面的な張替えを必要とした。さらに、天井にもパーティションの組替えによるボルト跡の多数の穴が空いていたほか、タバコのやになどによる汚れがあった。空調機内部の汚れもひどく、全面的な掃除をしないとエアコンとしての機能が失われてしまうおそれがあった。」のであって、本判決のような原状回復義務が認められるのは当然といえる。しかし、これを一般化し、特約がない場合であっても、新築の状態に原状回復義務が認められるわけでなく、また、オフィスビルの場合に通常の使用による損耗についても原状回復義務が認められるわけではない。なお、本判決は本件賃貸借においては、｢本契約締結時の原状に回復｣する必要があるといっているが、建物の躯体、基本構造部分について新築時の状態にまで回復することを要求しているわけではないことは当然である。

参考判例

（修繕の程度を超えた増改築と原状回復義務）

○本件増改築は修繕の程度を超えているが、家屋の使用目的や構造を変えるものではなく、むしろ便利に改造したものであって、これを原状に回復することを強いることにすれば、本件家屋を使用上の価値の劣った旧状に復せしめることになり、しかもそのために相当な費用を投じなければならず、賃貸人、賃借人のいずれにとっても失うことがあるだけで得ることがないことなどを総合すれば、本件原状回復請求は何ら実益のない不当な要求というべきである（東京地判昭25.7.10下民1.7・1071、判夕6.43）。